수도권 입주 절벽, 하반기 집값 어디로 갈까요

서울 입주 물량이 절반으로 줄었다는 이야기, 뉴스에서 보셨죠. 그런데 실제 숫자로 확인하면 더 충격입니다. 2026년 하반기 집값 방향이 궁금한 분들을 위해, 한국부동산원·KB부동산·부동산R114 데이터를 직접 비교해봤습니다. 전북 전주·익산 투자 비교까지 함께 담았습니다.

2022년 착공 급감의 여파가 2026년 입주 절벽으로 나타나고 있습니다.

2026년 수도권 입주 물량, 얼마나 줄었나요?

한국부동산원·부동산R114·KB부동산 통계를 종합하면, 서울 아파트 입주 물량은 2025년 약 4만 6,710가구에서 2026년 2만 4,462가구로 47.6% 급감할 것으로 예상됩니다. 통계 집계 이래 최저 수준이라는 분석도 나옵니다.

지역	2025년(가구)	2026년(가구)	변화율
서울	약 46,710	약 24,462	▼47.6%
경기	약 129,449	약 73,575	▼43.2%
인천	-	-	▼36.9%

이 현상의 뿌리는 2022~2023년입니다. 2022년 수도권 착공 물량이 42.8만 호였는데, 2023년에는 33만 호로 23% 감소했습니다. 주택 건설에 보통 2~3년 걸린다는 점을 감안하면, 그 충격파가 지금 입주 시장에 고스란히 반영되고 있습니다.

하반기 집값과 전세, 어디로 가나요?

KB부동산 분석에 따르면, 입주 물량 감소는 전월세 매물 부족으로 이어지고, 전셋값 상승 압력으로 이어질 수 있습니다. 특히 서울 중심의 전세난 강화, 전세의 월세화 가속화가 우려됩니다.

여기에 변수가 하나 더 있습니다. 한은 부총재가 5월 금통위에서 금리 인상 시그널을 시사한 바 있습니다. 금리가 오른다는 전제가 더해지면, 매수 대신 전세를 선택하는 수요가 늘고, 전세 수요 증가 → 전세가 상승 → 매매가 자극 순으로 이어질 수 있습니다. 일단 지켜봐야 합니다.

용산·과천·노원 5만 9,700호, 입주 시기는 언제인가요?

2026년 1월 29일 발표된 도심 주택공급 확대 방안에 따르면, 관계부처가 수도권 핵심 입지에 약 6만 가구를 2030년까지 공급한다고 밝혔습니다. 주요 지역은 아래와 같습니다.

지역	공급 계획(호)	비고
용산(국제업무지구+캠프킴)	13,500호	2027~2030 순차 착공
과천(경마장·방첩사)	9,800호	AI 테크노밸리 배후 주거
노원 태릉CC	6,800호	2030년 착공 목표
성남 금토·여수	6,300호	판교 인접

핵심은 "착공"이 2027~2030년이라는 겁니다. 실거주 입주는 그보다 2~3년 뒤. 중단기 공급 부족 해소엔 큰 도움이 안 됩니다. 공급 발표 자체는 심리를 진정시키는 효과가 있지만, 실물 공급이 뒷받침되기까지 시간이 필요합니다. 관계부처도 5년간 135만 가구 착공이라는 목표를 내걸었지만, 지금 당장 수도권 입주 절벽을 메우지는 못합니다.

전주 vs 익산 — 전북 두 도시, 실거주·투자 어느 쪽이 나을까요?

수도권 진입이 부담스러운 분들이 전북 거점 도시를 묻는 경우가 꽤 있습니다. 전주와 익산, 두 도시를 직접 비교해봤습니다.

가격 비교 (국토교통부 실거래가 공개시스템 및 집품·짚쿰 2026년 5월 기준)

항목	전주	익산
전용84 인기단지 매매가(예시)	약 3억 5,000만~3억 8,000만 원 (포레나전주에코시티 84㎡ 2026.5 실거래 3.6억)	확인 필요 (2025 평당가 754만원, 전북 평균比 22.3%↓)
평균 평당가 수준	전북 내 상위권	전북 평균 대비 낮음
전세가율	확인 필요	확인 필요
최근 미분양	192세대(전북 최저)	확인 필요

⚠ 전세가율 등 미확인 수치는 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 직접 확인하시기 바랍니다.

 

교통·인프라

전주는 전라선 KTX가 서울까지 약 1시간 30분대. 익산은 호남고속선·전라선이 교차하는 철도 허브로, KTX 정차 횟수 자체는 전주보다 많습니다. 다만 익산역 기준 도심까지의 실생활 접근성은 전주가 낫다는 평가가 많습니다. 익산은 2026년 건설 행정 로드맵에 따라 익산역 일대 복합환승센터 구축을 추진 중입니다.

인구·고용 기반

여기서 조금 냉정하게 봐야 합니다. 전주 인구는 2025년 4월 기준 63만 1,587명으로, 올 들어서만 4,064명이 빠져나갔습니다. 이 추세면 하반기 63만 명 선도 무너질 가능성이 큽니다. 전북 전체 '좋은 일자리' 비중은 전국 14위(16.4%)에 불과하고, 전주 내에서도 23.7% 수준입니다. 익산은 16%로 전주보다 낮습니다.

한 가지만 더 짚겠습니다. 전북혁신도시(완주)는 공공기관 이주 달성률 1위를 기록하며 인근 전주 서부권 개발에 기여하고 있지만, '5일제 도시(주말엔 텅 빈다)'라는 지적도 나옵니다. 혁신도시 주변 상가 투자보다 실거주 주택 수요를 중심으로 보는 게 현실적입니다.

간단 비교표

항목	전주	익산
가격 수준	전북 내 상대적 고가	전북 평균 대비 저렴
KTX 접근성	전라선 정차	호남·전라선 교차 허브
인구 추이	감소 중(63만명대)	감소 중
생활·문화 인프라	우수(한옥마을·병원)	보통
개발 호재	혁신도시·만성지구	역세권 복합환승센터(추진 중)
미분양	192세대(전북 최저)	확인 필요

결론: 실거주자라면 생활·의료 인프라가 두텁고 미분양이 적은 전주가 낫습니다. 투자 목적이라면 가격 부담이 낮고 역세권 개발 모멘텀이 있는 익산을 검토할 수 있지만, 두 도시 모두 인구 감소라는 구조적 리스크를 안고 있습니다. 장기 보유가 아니라면 신중해야 합니다.

6.3 지방선거 이후 부동산 세제 개편 시나리오 정리

6월 3일 지방선거 이후, 세제 개편 논의가 본격화될 것이라는 전망이 많습니다. 현재 거론되는 방향은 크게 세 가지입니다.

첫째, 보유세 체계 재조정. 2026년 공시가격이 전국 9.16%, 서울 18.67%, 강남3구 24.7% 오른 만큼 보유세 부담이 커진 상황입니다. 공정시장가액비율 조정 또는 세율 구간 재설계 논의가 나올 수 있습니다. 둘째, 양도세 중과 재설계. 5월 10일 재시행된 다주택자 중과 구조가 매물 잠김을 유발한다는 지적에 따라, 장기보유특별공제 확대나 중과 구간 완화 논의가 이어질 가능성이 있습니다. 셋째, 결혼·자녀 세액공제 연장. 2024~2026년 한시로 운영 중인 결혼세액공제(1인 50만 원), 자녀세액공제(첫째 25만 원) 연장 여부도 논의 대상입니다.

세 가지 시나리오 모두 선거 이후 정치 지형에 따라 방향이 달라질 수 있습니다. 섣불리 예단하기보다, 하반기 세법 개정안 발표 시점(통상 7~8월)을 주시하는 게 맞습니다.

Q. 수도권 입주 절벽이 매매가에 바로 반영되나요?

반드시 그렇지는 않습니다. 대출 규제·금리 수준·경기 흐름이 함께 작용합니다. 입주 감소는 전세 수요 증가 → 전셋값 상승 → 매매 자극의 경로를 거치기 때문에, 실제 가격 반영은 수 개월의 시차가 있을 수 있습니다.

Q. 용산·과천·노원 공급 계획은 지금 당장 집 살 때 고려해야 하나요?

착공이 2027~2030년, 실입주는 그보다 2~3년 뒤입니다. 단기 매수 결정에는 큰 변수가 되지 않지만, 해당 지역 또는 인접 지역의 5~7년 뒤 가격 흐름을 내다볼 때는 참고해야 합니다.

Q. 전주·익산 중 전세가율이 높은 곳은 어디인가요?

현재 국토교통부 실거래가 데이터 기준으로 단지별 편차가 있어 일괄 비교가 어렵습니다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 관심 단지를 직접 조회하는 방식을 권장합니다.

데일리소리 다른 글 보기

작성일·확인일: 2026-06-01 / 본문 수치는 게재일 기준이며 시장 상황에 따라 달라질 수 있습니다. 본 글은 정보 제공 목적이며 투자 권유가 아닙니다. 금융·세무 전문가와 상담하시기 바랍니다.