다주택자 양도세 중과 5/10 재시행, 지금 팔면 세금 얼마나 다를까요?

5월 10일, 딱 하루 차이로 세금이 수천만 원에서 수억 원까지 달라집니다. 다주택자 양도세 중과 유예가 2026년 5월 9일부로 완전히 종료되면서, 조정대상지역 내 주택을 파는 다주택자는 이제 다시 중과세율을 감당해야 합니다. 매도 타이밍을 놓쳤다면, 지금 어떤 선택지가 남아 있는지 확인해야 합니다.

다주택자 양도세 중과 재시행 5월 10일 세율표, 조정대상지역 2주택자 양도세 중과 세부담 비교, 다주택자 장기보유특별공제 배제 과세표준 변화

🏠 5월 10일부터 세율이 정확히 어떻게 바뀌나요?

2주택자는 기본세율(6~45%)에 20%p, 3주택 이상은 30%p가 추가됩니다. 지방소득세까지 합산하면 최고 실효세율은 82.5%에 달합니다. 2022년 5월부터 약 4년간 이어졌던 유예 조치가 완전히 끝난 것입니다.
중과세가 무서운 진짜 이유는 단순히 세율 때문만이 아닙니다. 중과 대상 주택에는 장기보유특별공제가 배제됩니다. 15년 이상 보유했어도 공제를 한 푼도 못 받게 되니, 보유 기간이 길수록 세부담 증가 폭이 더 커집니다. 이것이 다주택자 양도세 중과 5월 10일 재시행의 핵심 타격 포인트입니다.

일반과세와 중과세, 실제 세부담 차이가 얼마나 될까요?

직접 계산해보니 숫자가 꽤 충격적이었습니다. 잠실엘스 84㎡를 2022년 7월 기준가에 매수해 31억 원에 매도한다고 가정하면(시세 차익 약 14억 원), 일반과세와 중과세의 세부담 격차는 억 단위로 벌어집니다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 확인한 잠실엘스 84㎡의 2026년 현재 공시가격은 23억 3,500만 원(전년 대비 25.2% 상승)입니다.

구분	일반과세 (5/9 이전)	중과세 (5/10 이후)
적용 세율 (2주택)	기본세율 6~45%	기본세율 + 20%p
적용 세율 (3주택 이상)	기본세율 6~45%	기본세율 + 30%p
장기보유특별공제	최대 30% 공제 적용	배제 (0원)
최고 실효세율 (지방세 포함)	약 49.5%	최고 82.5%

타이밍 놓쳤다면 예외 적용이 가능한 경우는?

완전히 문이 닫힌 건 아닙니다. 토지거래허가구역 내 주택은 5월 9일까지 허가 신청만 완료했다면 이후 잔금·등기 절차를 마쳐도 중과 배제 혜택을 유지할 수 있습니다. 지역별 기한이 다릅니다.

지역	양도 완료 기한
강남 3구(강남·서초·송파) + 용산	2026년 9월 9일까지
서울 21개 구 + 경기 12개 조정지역	2026년 11월 9일까지

이미 5월 9일 이전에 서울 구청에서 허가 신청이 폭발적으로 몰렸습니다. 강남구청은 2월 135건에서 4월 507건으로 275% 급증했고, 노원구도 평상시 일평균 50건에서 마감 직전 90건으로 80% 늘었습니다. 실제로 세부담 때문에 노원구에서는 시세 대비 12%를 낮춘 9억 7천만 원짜리 급매 거래도 나왔습니다.

중과 이후 시장은 어떻게 움직이고 있나요?

서울 아파트 매물은 5월 9일 직전 급매물이 일부 소진된 뒤 7만 건 아래로 급감했습니다. 전문가들은 이를 '버티기 모드'로 해석합니다. GTX 개통 전후 역세권 실거래가가 실제로 얼마나 달라졌나를 보더라도, 핵심 교통 인프라가 있는 지역일수록 다주택자가 매도를 더 꺼리는 경향이 나타납니다. 차익이 큰 강남·마용성 위주로는 오히려 증여나 증여 후 상속으로 전환하는 움직임이 늘고 있고, 차익이 상대적으로 적은 외곽·경기권에서 매물이 더 나올 가능성이 높다는 분석입니다.

지금 다주택자가 할 수 있는 선택은?

중과세 재개 이후 다주택자의 선택지는 크게 세 가지입니다. 첫째, 버티기 — 세 부담이 커도 보유 후 나중에 1주택 전환을 노리는 방식. 둘째, 선별 처분 — 차익이 적고 보유 기간이 짧은 주택부터 손절 수준으로 처리. 셋째, 증여 활용 — 양도세가 아닌 증여세·취득세 구조로 전환. 단, 관계부처가 저가 가족 거래에 대한 세무조사를 강화하고 있어 전문 세무사 상담이 필수입니다.

여러 과세연도에 분산해서 양도하면 누진세율을 낮출 수 있습니다. 같은 해에 여러 채를 처분하면 양도차익이 합산돼 최고세율 구간에 쉽게 진입하게 됩니다.

Q. 5월 9일 이전에 계약했는데 잔금을 아직 못 받았어요. 중과 적용되나요?

양도 시점은 잔금청산일과 소유권이전등기 접수일 중 빠른 날 기준입니다. 토지거래허가구역이라면 5월 9일까지 허가 신청만 완료했어도 기한 내 잔금을 마치면 중과 배제 혜택이 유지됩니다. 일반 조정대상지역의 경우 5월 9일까지 실제 잔금 또는 등기 완료가 기준이 됩니다. 상황에 따라 다르므로 반드시 세무사 확인이 필요합니다.

Q. 증여하면 양도세를 피할 수 있나요?

증여는 양도가 아니므로 양도소득세가 발생하지 않습니다. 대신 증여세와 취득세를 내야 하며, 부담부 증여 시 채무 부분은 양도로 보아 양도세가 과세됩니다. 작년 12월 서울 집합건물 증여 등기 신청 건수가 3년 만에 최고치를 기록할 정도로 이 방향으로 움직이는 다주택자가 늘었습니다.

Q. 분양권이나 오피스텔도 주택 수에 포함되나요?

2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권은 주택 수에 포함됩니다. 주거용 오피스텔도 실제 주거 용도로 사용 중이면 주택 수에 산입됩니다. 생각보다 주택 수가 많아질 수 있으니 자신의 보유 현황을 정확히 점검해야 합니다.
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※ 이 글은 정보 제공 목적이며 투자 권유가 아닙니다. 금융·세무 전문가와 상담하시기 바랍니다.